臨近年底，房地產(chǎn)企業(yè)都在忙著加速回籠資金，各種促銷手段層出不窮。打新的機(jī)會(huì)更大了，一樣的預(yù)算買對(duì)房真的很重要。以下是范文社網(wǎng)小編為大家整理的樓市或迎打折懂行人提醒4類房子便宜也別買了相關(guān)參考資料，希望能幫助到大家，歡迎你的閱讀。
很多人說，5月份以來，樓市的房?jī)r(jià)跌了。
然而，事實(shí)卻并非如此，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，在2021年的1-5月份，百強(qiáng)房企銷售門檻進(jìn)一步提高。TOP10的房企操盤金額門檻提升至1080.5億元， 同比 上漲58.7%；前30的房企銷售門檻提升幅度達(dá)到56.1%，這比TOP10的銷售門檻提升幅度還大。
百強(qiáng)房企銷售門檻提升，說明一個(gè)問題：房企們的銷售規(guī)模不僅沒有在調(diào)控的壓力下減少，反而呈現(xiàn)出愈發(fā)火熱的態(tài)勢(shì)，這似乎與當(dāng)前“房?jī)r(jià)下跌”的觀點(diǎn)背道而馳，是買房人出現(xiàn)了“價(jià)格錯(cuò)覺”還是“市場(chǎng)出現(xiàn)了虛假繁榮 ”？從上述數(shù)據(jù)可以看出， 房地產(chǎn)銷售不僅不下滑，反而在增強(qiáng)，市場(chǎng)旺盛的情況下，房產(chǎn)價(jià)格又如何會(huì)出現(xiàn)下跌呢？
另外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告，在5月全國(guó)288個(gè)城市房地產(chǎn)中，有166個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比4月份出現(xiàn)明顯上浮，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的城市數(shù)增加了7個(gè)，這足以說明，買房人期盼的房?jī)r(jià)下滑預(yù)期可能真的要泡湯了，至少在上半年這幾個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)下降是不可能的事情。
不僅是房地產(chǎn)風(fēng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為“房?jī)r(jià)在漲”，而且根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)依然處于上漲風(fēng)中，在2021年的4-5月70個(gè)大中城市中，67個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上浮，不管是同比還是環(huán)比都呈現(xiàn)出提高態(tài)勢(shì)，同比2020年 當(dāng)期 增值5.9%。那么，在這種情況下，是不是意味著下半年 住房 價(jià)格也不可能有多大的變化？3個(gè)因素下，7月，樓市或迎“打折”。
1、央行“收縮融資”增幅。2020年下半年，央行與住建部聯(lián)合組織了一次龍頭房企的座談會(huì)，第一次提出了限制房地產(chǎn) 企業(yè)融資 增幅的“ 三條紅線 ”制度。在內(nèi)行人看來，這個(gè)改變相當(dāng)于掐斷了 銀行 流向房地產(chǎn)開發(fā)商口袋中的資金源，失去了大量資金的滋潤(rùn)，今后房地產(chǎn)企業(yè)們買地建房都將成為一個(gè)大問題。
房企剔除預(yù)收款后的 資產(chǎn)負(fù)債率 不得大于70%；凈負(fù)債率不得超過100%；現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定 有息負(fù)債 增速 閾值 。
萬科在記者會(huì)上說道，三紅線的改革力度，一點(diǎn)也不亞于當(dāng)年土地招拍掛的改變影響，今后的房地產(chǎn)企業(yè)們將全部站在同一個(gè)起跑線上，依靠 自我管理 創(chuàng)造紅利，失去了高額融資的背書，中小房企將舉步維艱，特別是在面臨銷售不暢的情況下，現(xiàn)金流也將是一個(gè)難以逾越的大臺(tái)階。
2、銀行限制最高貸款比例。如果說三條紅線僅僅是限制了資金注入房地產(chǎn)開發(fā)商的話，那么 限貸令 從另外一個(gè)渠道收縮了資金進(jìn)入房市的 可能性 。2021年初，央行直接出臺(tái)新規(guī)，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》制定了各大銀行向房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)體購房者貸款的最高比例限制。根據(jù)銀行的規(guī)模和歷史貸款額等不同設(shè)置了不同的檔位，分別制定紅線標(biāo)準(zhǔn)。例如六大國(guó)有大行(工農(nóng)中建、 郵政 、交通）、 國(guó)家開發(fā)銀行 都是第一檔位，兩個(gè)上線分別是40%和32.5%。其他商業(yè)銀行的住房貸款比例也不盡相同。
3、 房貸利率 不斷上浮。
5月20日，新發(fā)布的LPR利率顯示，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。有一個(gè)非常明顯的趨勢(shì)是，實(shí)際的房貸利率距離LPR的差距越來越大了，LPR沒有任何變化，但是各大城市、銀行的實(shí)際執(zhí)行房貸利率卻在逐步攀升， 剪刀差 開始迅速擴(kuò)大。
根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的房貸利率數(shù)據(jù)，2021年5月份，我國(guó)72個(gè)主要城市房貸利率呈現(xiàn)出不同程度的上升，首套房達(dá)到5.47%，二套房貸利率為5.73%，比2021年的4月份環(huán)比提高了6BP，實(shí)際上，房貸利率的上升，已經(jīng)從2020年9月份之后就開始了。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的房貸利率數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，2021年到5月底，30個(gè)城市的房貸利率比2020年底明顯提高，只有3個(gè)城市的房貸利率穩(wěn)步不前。
根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞發(fā)布的《樓市大消息！五大銀行集體行動(dòng)，這個(gè)一線城市房貸全面漲價(jià)》一文數(shù)據(jù)，5月份以來， 深圳 多個(gè)銀行紛紛提高房貸利率，首套房和二套房明顯提升。中農(nóng)工建交5大銀行首套房 利率上浮 15BP（基點(diǎn)）至5.1%（LPR+45BP），二套房上浮35BP至5.6%（LPR+95BP）。與此同時(shí)，寧波、 杭州 、 南京 等多家銀行也在跟進(jìn)提升。
第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，目前工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行均已調(diào)整房貸利率，首套房貸利率上調(diào)15BP（基點(diǎn)）至5.1%（LPR+45BP），二套房貸利率上調(diào)35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行 等部分股份行也跟進(jìn)調(diào)整。
總結(jié)一下：一方面央行限制融資增幅，另一方面約束貸款比例，再加上房貸利率上升。這都意味著針對(duì)住房市場(chǎng)的貨幣金融政策正在收緊。經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾直言，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看發(fā)展，中期看人口，短期看金融。金融策略與房?jī)r(jià)漲跌有著直接的正向關(guān)系。現(xiàn)在看來，收縮的一幕正在上演。讓房產(chǎn)商尷尬的不是這些，而是償債高峰期就要來了。2021年1-6月份需要償債達(dá)到1.2萬億，在7月份是另一個(gè)小高潮，達(dá)到1490億。
此情此景，銷售不佳、融資不暢的情況下，如何面對(duì)到期債務(wù)？解決辦法或許只有一個(gè)：降價(jià)促銷。從這個(gè)方面而言，7月房企或“降價(jià)”所言非虛。那么，在促銷折價(jià)潮下，該如何買房？懂行人提醒：4類房子便宜也別買了！
第一類：小城市房子。三四線小城市的房子并不具有增值潛力，2019年一位 湖北 青年夜襲5000多公里，到 東北 的某小縣城市花了3萬元購買了一套60多平米的房子，很高興，在2020年初，這位青年降價(jià)8000元甩賣掉了。不為別的，因?yàn)檫@個(gè)小城市的房?jī)r(jià)持續(xù)下滑。社科院 在《中國(guó)住房報(bào)告》預(yù)測(cè)，未來的三四線城市房?jī)r(jià)在失去了棚改托底的情況下，或下跌。
第二類：尾盤房、清盤房。每一次的打折潮，房企總喜歡把尾盤房、清盤房拿出來大力度折價(jià)甩賣，要知道一分價(jià)錢一分貨，便宜的房子有便宜的道理，現(xiàn)在比別人低200萬元的房子，在未來5-10年后或許依然低這么多。
第三類：資不抵債房企的樓盤。樓盤開發(fā)是一個(gè)資金密集型的活動(dòng)，A開發(fā)商要開發(fā)一個(gè)價(jià)值8億元的樓盤，A開發(fā)商啟動(dòng)資金只有1億元，怎么辦？開始四處借款融資，當(dāng)有了1.5億元的時(shí)候，就可以買地皮建售樓部了。如果新房預(yù)售不掉，則很可能導(dǎo)致A房企回款周期拉長(zhǎng)，但是1.5億元的債務(wù)卻是用樓盤所有房子為抵押的，所以資不抵債的A房企很可能出現(xiàn)爛尾樓盤。
第四類：高庫存城市的房子。西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 在2017年“家庭金融研究報(bào)告”指出，樓市當(dāng)年庫存達(dá)到6500萬套，這些房子足夠2億人居住使用。高 空置率 已經(jīng)成為很多城市住房發(fā)展的瓶頸，另有數(shù)據(jù)認(rèn)為截止2020年底，我國(guó)住房空置數(shù)超過1億套。房產(chǎn)供大于求的城市、高空置率的背景下，房子價(jià)值也難以凸顯，所以買房盡量避開。
